5. Margini. Verso la città policentrica

A conclusione dell’evento espositivo e dialogico “Margini: riscoprire l’identità nella città-territorio. Giancarlo Marzorati e i progetti per l’accoglienza, il benessere, la cultura”, giovedì 30 maggio si è svolto presso la Centrale dell’Acqua di Milano l’incontro sul tema “Centralità delle periferie: verso la città policentrica“. 

Ha accolto i partecipanti Gabriele Gabbini, dell’Ufficio Relazioni Pubbliche di MM, che ha manifestato la soddisfazione della Centrale dell’Acqua per l’iniziativa qui ospitata e ha presentato i relatori.

Ma anzitutto ha evidenziato che proprio in quei giorni era stato annunicato che il progetto di Giancarlo Marzorati per la ristrutturazione delle Scuderie Montel in zona San Siro, era tra i vincitori per Milano del grande concorso internazionale “Reinventing Cities”.

Nell’illustrare brevemente il progetto che è tra quelli destinati a cambiare il volto di quelle che erano le zone periferiche della città, Giancarlo Marzorati ha spiegato: “L’area delle Scuderie Montel si trova a due passi dallo stadio di San Siro e da questo è separato dall’ampia zona destinata a parcheggio”.

“Il lungo periodo di abbandono fa sì che si tratti di un’area degradata. La ristrutturazinoe dell’edificio di fine ‘800 è quindi un’occasione per dare nuova vita a questa zona. Il progetto è intitolato Teatro delle Terme: infatti qui sorgerano le prime vere terme milanesi. L’acqua sarà ricavata da un pozzo profondo circa cinquecento metri e, oltre alle terme, vi saranno tanti altri spazi dedicati alla cura della persona, alla cultura, allo spettacolo, alla musica. Spazi che non solo attrarranno persone da tutta la città e da fuori città, ma saranno anche al servizio del quartiere: per attività ludiche e artigianli, per il piccolo commercio e per promuovere la creatività delle persone. Un esempio di come la città diviene sempre più policentrica e di come spazi un tempo marginali divengono nuove centralità”.

Di seguito, le relazioni svolte nel corso dell’incontro:

Novella Beatrice Cappelletti, direttore di Paysage:

Reti verdi sono il futuro delle aree urbane. La città può essere ormai definita come “ecosistema urbano” composto da aree edificate e da aree aperte che necessitano in modo parallelo ed equilibrato di un’adeguata pianificazione per una riqualificazione urbana completa. La metodologia per la progettazione urbana cambia quindi radicalmente e l’urbanistica diventa una materia multidisciplinare che coinvolge anche le scienze naturali, oltre a quelle sociali ed economiche.

L’approccio nei confronti della città diventa più complesso a causa della notevole quantità di elementi fino a ora trascurati, come i grandi vuoti urbani tipici della città diffusa, ora considerati risorse da tutelare e sviluppare: i piani regolatori propongono accanto ai sistemi insediativo e infrastrutturale, nuovi elaborati di analisi e di progetto riguardanti gli aspetti idrogeologici, morfologici e botanici del suolo al fine di individuare le aree che possono essere considerate patrimonio ambientale da risanare e salvaguardare. Come auspicavano Forman e Godron già nel 1986, pensare alla città come a un ecosistema urbano ha portato a sperimentare una nuova metodologia di pianificazione, che ha coinvolto la città in tutto ciò che fisicamente le appartiene, dalle problematiche delle aree edificate agli aspetti ecologici delle aree verdi e dei sistemi idrici. Per lo sviluppo di queste aree, definite ad alta valenza e potenziale ambientale, si è tentata la strutturazione di reti ecologiche urbane applicando la stessa logica delle reti ecologiche d’area vasta, tramite una gerarchizzazione che prevede l’individuazione di aree principali (i poli) e di elementi lineari per la connessione (corridoi). Ma le aree a valenza ambientale sono solo una parte dell’ampia varietà di spazi verdi che una città presenta (parchi e giardini, viali, piazze, aree sportive, ecc.), ecco perché in ambito urbano si è ritenuto più corretto e utile ai fini riqualificativi, strutturare il sistema delle aree aperte, in una più generale rete del verde. Tale organizzazione degli spazi aperti consente una riqualificazione dell’intera area urbana, tramite funzioni riassunte in quattro tipologie:

• funzioni di tipo sociale, svolte dalle aree verdi attrezzate con la semplice offerta di spazi per l’aggregazione sociale spesso assenti nelle periferie, soprattutto dove la mancanza di una pianificazione regolata ha portato alla creazione edificzioni monotone, compatte e omogenee;

• funzioni di tipo estetico, svolte attraverso la realizzazione di arredo urbano;

• funzioni di tipo igienico-sanitario, attuabili attraverso la presenza diffusa e continua delle aree verdi, che consentono la rigenerazione dei suoli, la depurazione delle acque e dell’aria, la regolazione termica del clima urbano;

• funzioni di tipo urbanistico, svolte tramite la realizzazione di parchi attrezzati tematici che possono conferire forma a un vuoto urbano ed identità a un luogo, svolgendo funzioni didattico-culturali, sociali e ricreative.

Federico Falck, ingegnere, Gruppo Falck

Milano è città dove il senso dell’imprenditorialità è diffuso. E questo è un fatto che si traduce nel modo stesso in cui l’ambiente urbano è conformato. Si pensi per esempio all’importanza del Castello Sforzesco.

La sua elegante compostezza attuale è dovuta all’intervento di completamento e rifacimento gestito da Luca Beltrami a fine ‘800. Quell’opera fu voluta e pagata da una città che all’epoca era ancora piccola, e povera. Ma trovò i denari per compiere quello che si è rivelato un grande investimento per il futuro: ne godiamo oggi i benefici. Vi sono tanti altri esempi di simile lungimiranza nella gestione urbana. Per esempio la Pietà Rondanini: fu acquistata negli anni ’50 del ‘900 dalla città di Milano grazie a una pubblica sottoscrizione, dopo che a Roma era andata invenduta. E da allora resta come uno dei più preziosi e più visitati gioielli della nostra città. Identico impulso imprenditoriale a vantaggio di tutta l’area urbana si ravvisa ancora oggi nell’idea di associare alla Fiera del Mobile i tanti Fuorisalone. Grazie a questi le strade e i quartieri, in ogni parte dell’area urbana, sono abitati da nuova vita, inseriti in una rete che attraversa la città e diviene vetrina aperta sul proscenio mondiale – i Fuorisalone milanesi sono diventati un evento di caratura internazionale. E con essi i quartieri di Milano, centrali o periferici che siano, sono tutti uniti con pari dignità di fronte agli occhi del mondo. Come ha detto Giorgio Rumi, grande storico e accademico, cattolico e liberale, i milanesi hanno barattato l’economia col potere: lasciano che questo sia gestito altrove purché a loro resti la libertà di intraprendere, produrre, negoziare. Sta qui il segreto di una delle città più dinamiche nel mondo: ne godono i benefici tutti coloro che qui vivono, e non solo.

Luigi Vimercati, professore di Storia e Filosofia, già Senatore della Repubblica, Consigliere e Assessore nel Comune di Sesto San Giovanni

Nel corso del suo secolo breve di città industriale Sesto San Giovanni ha, sempre e a ragione, rifiutato la definizione di periferia di Milano. L’identità operaia le ha infatti garantito nel corso del Novecento una centralità tutta particolare: quella della città-fabbrica, perno della civiltà industriale. Attorno alle grandi fabbriche prima, e dopo al posto di esse, importanti urbanisti e architetti – da Piero Bottoni a Vittorio Gregotti, da Mario Botta a Giancarlo Marzorati – si sono cimentati nella pianificazione e nella costruzione fisica di un tessuto urbano che intende mantenere la propria specificità di città del lavoro, ma in stretta connessione con la dimensione moderna e internazionale di Milano. È una sfida tuttora aperta, che parte dal convincimento che i luoghi un tempo sede della produzione industriale abbiano una tale ricchezza di valori morali e civili da rappresentare uno scrigno a cui attingere per rivitalizzare le grandi aree metropolitane.

Le stesse architetture della grande impresa fordista possono essere contenitori di nuova socialità urbana. L’esperienza del Carroponte della ex Breda siderurgica di Sesto San Giovanni, per esempio, ci racconta di uno spazio che negli anni recenti è diventato un punto di incontro musicale dei giovani di tutta la grande Milano. Nello spazio adiacente, il successo internazionale di Hangar Bicocca della Fondazione Pirelli, quale istituzione dedicata all’arte contemporanea, conferma l’idea che le periferie possono non essere luoghi anonimi ma, al contrario, motori di una nuova centralità culturale per tutta l’area metropolitana. Non lontana da via Ripamonti la Fondazione Prada, collocata in una ex distilleria, è diventata un attrattore di nuove eccellenze e sta contribuendo al rilancio di una zona della città di Milano nota, in precedenza, per i fenomeni di marginalità sociale.

In questo quadro la mostra dedicata a Giancarlo Marzorati, architetto e urbanista che tra i primi ha visto le potenzialità delle cosiddette periferie, può essere un’occasione importante per gli amministratori pubblici, per gli esperti e per il mondo dell’impresa, per attivare una riflessione comune sul tema dello sviluppo della città contemporanea, che assume sempre più la caratteristica di città policentrica.

Oliviero Tronconi, professore, Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito, Politecnico di Milano:

Le trasformazioni dell’area milanese e il ruolo dell’architettura di Giancarlo Marzorati

Questo breve saggio viene redatto per celebrare la ricca e multiforme attività dell’amico Giancarlo Marzorati, di cui prima di essere amico sono stato e sono sincero estimatore.

Due gli obiettivi del testo, il primo di evidenziare in modo sintetico le trasformazioni della nostra città, di Milano e del fondamentale “intorno”, ripercorrendo alcuni momenti centrali di questa evoluzione da città industriale a metropoli terziaria punta di diamante del nostro paese, sul piano economico, come su quello culturale.

Una trasformazione che ha avuto una forte e positiva accelerazione negli ultimi anni e di cui diviene molto importante capire le radici e le cause.

Il secondo obiettivo è quello di collocare l’architettura, le realizzazioni di Marzorati nel contesto della trasformazione milanese verso una grande area metropolitana, in grado di superare la dimensione della Provincia milanese, una Regione Urbana che comprende gran parte della Lombardia e che nel tempo, grazie al lavoro delle prossime generazioni, ritengo si estenderà a buona parte di quella che viene denominata pianura o regione padana.

L’architettura di Marzorati è importante perché oltreché funzionale e bella contribuisce ed è oggettivamente inserita in questa dinamica di trasformazione ed in grado di farci intuire già oggi, quella bellezza che potrebbe accadere nel futuro.

Le trasformazioni socio-economiche e urbanistiche dell’area milanese: verso la Regione Urbana

La formazione della moderna Milano città industriale

Nel breve lasso di tempo che intercorre tra il 1880 e il 1915 Milano si trasforma da realtà provinciale nel contesto europeo a centro propulsivo del paese. Sono gli anni in cui si registra il passaggio da un’industria manifatturiera che si alimenta della produzione di un’agricoltura avanzata ad un’economia industriale moderna.

Dagli inizi del secolo le localizzazioni industriali che si appoggiano sulla rete ferroviaria si consolidano: i principali insediamenti produttivi si addensano intorno agli scali e la riorganizzazione della cintura, che si completa nel 1931, fornisce ulteriori opportunità nelle fasce immediatamente adiacenti e nelle aree intercluse tra gli snodi.

Fin dall’inizio di questa fase storica lo sviluppo milanese è caratterizzato dall’integrazione tra agricoltura, manifatturiero e commercio, che è profondamente radicato nell’identità culturale lombarda e nel suo tessuto territoriale.

1930-1951

La popolazione di Milano supera II milione di abitanti fin dalla metà degli anni ’30, per attestarsi a 1.274.000 circa nel 1951, pari a quasi il 55% della popolazione provinciale.
Anche gli addetti all’Industria crescono fortemente, raggiungendo nel 1951 quota 366.000 nel capoluogo, circa il 60% del totale provinciale.

L’espansione urbana di questi anni è evidente: la superficie occupata da insediamenti nel capoluogo passa da 1.457 ettari nel 1911 a 7.287 ettari nel 1954.

A partire dagli anni ’50, l’Italia si avvia a recuperare il vistoso ritardo nel processo di industrializzazione che ha a lungo gravato sul suo sviluppo e Milano, insieme al nord-ovest del Paese, diviene protagonista di tale recupero.

1951-1981

Dal 1951 al 1981 gli abitanti di Milano passano da 1.274.000, pari al 55% del totale provinciale, a 1.605.000 (42%), dopo aver toccato una punta di 1.732.000 nel 1971, mentre gli abitanti degli altri comuni della provincia aumentano ancor più intensamente, da 1.050.000 a 2.234.000.

Negli stessi anni gli addetti alle attività economiche in provincia crescono progressivamente, passando da 850.000 a 1.640.000, con una crescita più intensa dei comuni del resto della provincia rispetto a quella del capoluogo.

Diversamente, gli addetti all’Industria appaiono in calo nel capoluogo a partire dagli anni
’60 (da 484.000 nel 1961 a 287.000 nel 1981), mentre negli altri comuni la crescita risulta ininterrotta durante tutto il periodo (da 256.000 nel 1951 a 515.000 nel 1981).

Nel capoluogo il suolo occupato passa da 7.287 ettari nel 1954, pari a oltre il 50% dell’analogo dato comprensoriale, a 12.107 ettari, pari a solo il 28%, nel 1981.

1981-2001

A partire dagli anni ’80 la popolazione provinciale, invertendo una tendenza secolare, entra in una fase di declino demografico, che recentemente ha subito un’inversione di tendenza con il ritorno della residenza in città.

Dal 1981 al 2001 la popolazione di Milano passa da 1.605.000, pari al 42% del totale provinciale, a 1.256.000 (34%), mentre gli abitanti degli altri comuni della provincia continuano a crescere, da 2.234.000 a 2.451.000. Complessivamente la popolazione provinciale registra un decremento da 3.839.000 a 3.707.000 abitanti.

Gli addetti alle attività economiche passano da 818 mila nel 1981 a 761 mila nel 1991 a
809 mila nel 2001, mentre a scala provinciale la crescita è progressiva (da 1.639.000 nel
1981 a 1.790.000 nel 2001).

Gli addetti all’industria si dimezzano nel capoluogo (da 287.000 a 126.000), ma decrescono anche negli altri comuni (da 515.000 a 429.000), determinando così un pesante saldo negativo a scala provinciale (- 247.000).

Nel capoluogo il consumo di suolo rimane stabile sui 12.000 ettari, mentre rilevante è l’incremento registrato negli altri comuni del comprensorio¹, che passano nello stesso periodo da 30.597 a 35.385 ettari.

La “città infinita” che questo modello di sviluppo genera pone diversi problemi, amplificati dallo scollamento tra sviluppo insediativo e sviluppo infrastrutturale; consumo di risorse naturali, una mobilità quasi esclusivamente dipendente dal mezzo privato, maggiori consumi energetici, una omologazione del paesaggio suburbano e rurale.

1 Il comprensorio è costituito dal capoluogo e altri 105 comuni dell’hinterland.

Esperimenti ed esperienze di pianificazione strategica di area vasta

Dalla fine degli anni ’80 ad oggi si sono sperimentati diversi strumenti di pianificazione,
accompagnati anche da alcune innovazioni legislative. Di seguito alcune tappe di questo
processo:

• Documento direttore del progetto Passante ferroviario (Milano, 1984)

• Riforma delle autonomie locali, che istituisce la “città metropolitana’’ (L. 142/1990)
  Piano Direttore Territoriale (Provincia di Milano, 1991)

• Introduzione dei Programmi Integrati di Intervento (L. 179/1992 e L.R. 9/1999)
  Testo Unico degli Enti Locali (2000)

• Riforma del titolo V della Costituzione, che modifica in senso federalista
  l’ordinamento dello Stato in ambito territoriale (2001 )

• Documento di inquadramento delle politiche urbanistiche “Ricostruire la grande Milano” (Milano, 2000)

• Piano territoriale di coordinamento provinciale (1995/96; 2003; ecc.)

• Legge lombarda per il governo del territorio (L.R. 12/2005)

A fianco della pianificazione istituzionale prevista dalla normativa è emersa con forza l’urgenza di altre esperienze di organizzazione del territorio più flessibili, elaborate per affrontare problemi e/o necessità espressi da specifici contesti territoriali di dimensione sovracomunale o di vasta area:

• costituzione di Agenzie di sviluppo locale;

• sperimentazione di altre forme di programmazione negoziata; accordi di programma, patti territoriali, processi di pianificazione d’area (ad es. Piano strategico del Nord Milano, Piano d’Area Malpensa, Città di città. Piano strategico d’area dell’Alto Milanese);

che, tuttavia, non sono riuscite a fornire risposte soddisfacenti, soprattutto riguardo alla
programmazione infrastrutturale e al suo coordinamento rispetto allo sviluppo insediativo.

1980-2004 Trasformazioni economiche e modifiche urbanistiche

Queste esperienze dei Programmi Integrati di Intervento (PII) sono state oltreché il motore della crescita della città anche la fase di incubazione della trasformazione degli strumenti urbanistici avvenuta a partire dagli anni ’90 nella metropoli milanese.

Gli sviluppi degli anni 2000

Oggigiorno Milano vive una fase molto positiva di crescita urbana e di miglioramento qualitativo della sua immagine e della sua capacità attrattiva che succede a un lungo periodo di stasi del suo sviluppo quantitativo e soprattutto qualitativo.

Questa trasformazione della città ha determinato, tra i diversi aspetti positivi, il forte incremento del flusso turistico, sia dall’interno del paese, che dall’estero e un miglioramento della sua capacità di attrarre investimenti diretti dall’estero (IDE) anche nel campo immobiliare.

Questo sviluppo della città lombarda ha inizio con i primi grandi progetti di recupero delle aree dismesse attraverso l’innovativo strumento urbanistico dei PII (Programmi Integrati di Intervento) promossi da alcuni dei più significativi operatori del mercato Real Estate già nel periodo tra la fine degli anni 90 e i primi del secolo scorso. Il nuovo quartiere della Bicocca al confine tra Milano e Sesto San Giovanni, l’insediamento del Politecnico nell’area della Bovisa, lo sviluppo dell’area di Porta Nuova-Garibaldi, la demolizione delle strutture della Vecchia Fiera e la nascita del nuovo quartiere City Life, il Bodio Center e molti altri interventi hanno contribuito a modificare, verso una nuova dimensione di funzionalità e modernità, il volto della metropoli lombarda.

I progetti in corso di Attuazione nel Comune di Milano nel 2018

Piani di iniziativa privata	Progetto	Descrizione	Superficie Complessiva (mq)
Area Nord Est	P.I.I. Ex-Manifattura Tabacchi	Riqualificazione di un’area vincolata dalla Soprintendenza ai Beni Architettonici	80.352
	P.I.I. via Adriatico, 1	Recupero di un’area dismessa	1.750
	P.I.I. via Conti e via Rimembranze di Greco	Nuovo intervento di riqualificazione in località Greco con recupero della Cascina Conti	48.087
	P.I.I. via Frigia, 19 e via B. Rucellai, 34	Ricostruzione dell’isolato di via Frigia – via Capelli attraverso la realizzazione di nuova residenza.	22.055
	P.I.I. via Pitteri, 106	Riqualificazione ambientale di una piccola area industriale dismessa	4.881
	PII Via Rizzoli	Realizzazione di un edificio residenziale convenzionale agevolata	10.919
Area Sud Ovest	P.I.I. Alzaia Naviglio Pavese, 260 – ex Cartiera Binda	Il Programma prevede la trasformazione a funzione prevalentemente residenziale e la riqualificazione urbanistica attraverso opere di risanamento conservativo	73.450
	P.I.I. Molino della Traversa	Recupero di un nucleo storico della città
	P.I.I. Via Forze Armate, 316	Nuovo intervento residenziale	3.460
	P.I.I. Via Inganni, 12	incremento della residenza e dei parcheggi con recupero dei servizi scolastici esistenti	10.568
	P.I.I. Via Parri, Via Nitti, Parco dei Fontanili	Nuova edilizia convenzionata, residenze universitarie, centro sportivo ed aree a parco pubblico	341.918
	P.I.I. Via Richard, 24	Nuovo intervento residenziale nell’area sud-ovest di Milano	7.033
	PII Via Voltri	Realizzazione di nuova residenza abitativa a Canone di locazione sociale, moderato e convenzionato e/o in godimento d’uso e con prezzo di cessione convenzionato e di strutture compatibili con la stessa residenza,	25.045
Area Centro Città	P.I.I. viali Pasubio, Montello, Crispi, Bastioni di Porta Volta, piazza Baiamonti	Nuovi edifici reinterpretano la tradizione architettonica lombarda, importanti spazi per la cultura, il verde, la ciclabilità.	10.599
	P.I.I. vie Torino, Della Palla e Lupetta	Recupero e riqualificazione di un’area centrale strategica	2.020

Area Sud Est	P.I.I. Via Broni nn. 3, 5, 9, 15, 23 e Via Gargano dal n. 42 al n. 62	Nuovo insediamento residenziale e creazione di un parco pubblico	20.044
	P.I.I. Via Marco d’Agrate, 29-31-35	Nuova residenza con creazione di un parco pubblico attrezzato	9.140
	P.I.I. Via Monti Sabini, Via Antegnati, Via Amidani e Via A. Sforza	Riqualificazione di oltre otto ettari di territorio con realizzazione di nuova residenza libera , convenzionata e a canone sociale.	80.119
	P.I.I. Vie Lorenzini – Adamello	Realizzazione di nuova edilizia convenzionata e di residenza temporanea universitaria	10.520
	P.I.I. Vie Ripamonti, Pampuri	Realizzazione di residenze e nuovo Centro Aggregativo Multifunzionale	19.177
	P.I.I. Vie Verro, Alamanni, Ferrari	Residenze nel verde e recupero della Cascina Visconta	15.340
	P.I.I. via dell’Assunta, 51 – via Gargano, 55	Nuova residenza	14.164
Area Nord Ovest	P.I.I. Affori	Tra la nuova stazione e il parco storico.	35.207
	P.I.I. Via Stephenson, 81	Nuova edificazione, miglioramento della qualità degli spazi pubblici esistenti e della viabilità urbana
	P.I.I. Vie Pesaro, Senigallia, Urbino	Costruzione di un complesso a corte aperta con appartamenti, uffici e negozi che si integra con le aree verdi circostanti	18.042
	P.I.I. via Ceresio 7/9, via Bramante 49, via Procaccini 1/3 – ENEL Porta Volta	Realizzazione d’intervento plurifunzionale con presenza di spazi ed edifici destinati a rilevanti funzioni di interesse pubblico.	31.900
	P.I.I. via Chiostergi, 15	Nuovo intervento all’interno dell’ex borgo di Quinto Romano	3.349
	P.I.I. via Eritrea, 62 area ex Istituto Negri	Recupero dell’area dismessa dell’ex Istituto Negri	14.300
	P.I.I. via F.lli Beolchi, 22 – 26	Riqualificazione area dismessa	9.849
	P.I.I. via Moneta 40-54	Nuova edificazione e ampliamento del parco di Villa Litta	37.275
	P.I.I. via Novara nn. 195 – 197	Realizzazione di un nuovo edificio residenziale a torre	3.318
	P.I.I. vie Bolla, Parabiago e Castellanza	Riqualificazione ambientale, urbanistica ed edilizia di un’area all’interno del quartiere Gallaratese.	24.475

Figura 6- Elenco dei progetti in attuazione nel Comune di Milano al 11/7/2018³– Fonte: Comune di Milano

Dalla seconda metà degli anni ’90 la Pubblica Amministrazione lombarda, Regione e Comune di Milano, hanno operato una trasformazione degli strumenti urbanistici passando dal PRG rigido e prescrittivo e soprattutto incapace di governare lo sviluppo equilibrato del territorio, ai nuovi strumenti quali appunto i P.I.I, per infine approdare al nuovo modello della perequazione urbanistica attraverso il più agile ed innovativo ancorché perfettibile strumento del Piano del Governo del Territorio (PGT).

In questa fase è stato realizzato anche un importante sviluppo della rete viaria-autostradale nell’area lombarda collegato all’altrettanto fondamentale sviluppo della rete ferroviaria ad alta velocità.

I principali progetti infrastrutturali che hanno interessato l’area della Regione Urbana milanese e lombarda sono stati:

• Tangenziale Est Esterna (TEM);

• Tangenziale Ovest Esterna (TEO);

• Pedemontana;

• Bre.Be.Mi;

• Alta Velocità Ferroviaria (TAV).

Molto importanti per la crescita della città sono stati anche gli investimenti nello sviluppo del sistema di trasporto della metropolitana milanese tutt’ora in corso.

Gli investimenti immobiliari: motore della crescita

Credo però si debba riconoscere che il vero artefice di questa trasformazione urbana, che costituisce oggi la più importante esperienza compiuta nel nostro paese, è stato il settore Real Estate o meglio quel gruppo di operatori che hanno avuto la capacità di raccogliere gli ingenti capitali necessari per gli investimenti immobiliari e di gestire sviluppi molto complessi e problematici, resi ancor più difficili dalla generale crisi economica scoppiata sul finire del 2008.

L’evento di Expo e il collegato grande intervento di Cascina Merlata hanno sancito ed esaltato questo formidabile processo di trasformazione urbana, che ancora oggi si dispiega con notevole vigore attraverso gli sviluppi di Symbiosis, di Arexpo, di Santa Giulia, della ex area Falk a Sesto San Giovanni e gli ancora futuri interventi sugli scali ferroviari (Scalo Farini, Porta Romana, San Cristoforo, ecc…)

Il ruolo e l’importanza degli investimenti immobiliari è stato riconosciuto e fatto proprio dalla Pubblica Amministrazione già negli anni ’90 e espresso ufficialmente nel Documento dell’Assessorato allo Sviluppo del Territorio del Comune di Milano: “Ricostruire la Grande Milano-Documento di Inquadramento delle politiche urbanistiche comunali”, del giugno 2000.

In questo testo, che costituisce la prima vera pietra miliare della trasformazione urbana miliare si riconoscono i limiti del vecchio PRG e soprattutto si pongono le basi per il suo superamento: “La Regione Lombardia, da sempre, ha compiuto in questa ultima legislatura, alcuni passi significativi in questa direzione. Non solo ha dato risposta con la legge 23/97 alla sentita esigenza di semplificare le procedure di variante al piano regolatore generale, ma ha introdotto nuovi elementi in grado di superare la rigidità cui il piano regolatore ci ha abituati. La legge regionale 12 aprile 1999 n. 9, al cui art. 5 il Comune di Milano risponde con questo Documento, dà carattere ordinario agli elementi introdotti dalla legge 179/92 di cui è completa attuazione. Flessibilità e compartecipazione pubblico – privata non solo finanziaria, ricorso all’Accordo di Programma per gli interventi in variante e realizzazione di infrastrutture o servizi di interesse generale anche a gestione convenzionata tramite l’intervento diretto dell’operatore, trovano oggi la loro allocazione nell’ordinamento regionale lombardo, se pur limitatamente all’attuazione di Programmi Integrati di Intervento. È particolarmente innovativo il principio secondo cui è possibile considerare lo standard non solo in termini di quantità, ma anche di qualità, consentendo in tal modo di realizzare nuovi servizi o ampliare gli esistenti senza dover demandare tale compito solo ed esclusivamente alla pubblica amministrazione. Va inoltre in questa direzione la legge regionale 193 approvata dal Consiglio nella seduta del 16 febbraio 2000, che oltre a disciplinare i cambi di destinazione d’uso, punta sull’effettiva realizzazione dei servizi la cui necessità verrà indicata dalla verifica delle esigenze reali e non più stimata secondo criteri esclusivamente parametrici.”

“L’introduzione del Documento di Inquadramento muta notevolmente il quadro tradizionale delle procedure dell’urbanistica. Il Piano Regolatore Generale – pietra angolare del nostro sistema di pianificazione – è un documento in cui si mescolano strategie e regole, accomunate dall’eguale valore impositivo nei confronti di chi attua il piano; il valore giuridico delle scelte strategiche è la ragione di maggiore rigidità del piano, in quanto richiede che ogni significativo discostarsi dalle previsioni dello stesso sia possibile solo a seguito dell’approvazione di una variante. Il Documento di Inquadramento in qualche misura espropria il piano regolatore dei suoi contenuti strategici, sottrae le strategie urbanistiche alla legge del piano e le restituisce alla programmazione politica. In questo modo si ottengono due risultati, si aumenta la flessibilità e la rapidità delle scelte, e si rende più trasparente la responsabilità delle stesse: le scelte di trasformazione urbana non trovano più la loro giustificazione nella conformità al piano ma nelle ragioni che vengono date da chi le assume. I benefici principali attesi da una maggiore flessibilità delle procedure urbanistiche sono quelli di liberare e sostenere le forze più attive e competitive con vantaggio del sistema delle imprese e dei consumatori in ordine al miglioramento del livello di qualità dell’ambiente e delle parti edificate della nostra città, garantendo in modo più diretto la realizzazione delle infrastrutture e dei servizi.”

Una nuova strategia per la crescita: la Regione Urbana

“La crescita (o il declino) delle aree urbane non appare più condizionata in maniera prioritaria dall’offerta delle tradizionali condizioni localizzative favorevoli allo sviluppo delle attività produttive, né dalla presenza di attività terziarie di servizio al mercato locale o regionale. Nell’attuale sistema di interdipendenze essa appare piuttosto dipendere, per le grandi concentrazioni urbane, dal livello di sviluppo dei sistemi informativi e di comunicazione che costituiscono le condizioni di base per l’espansione delle attività direzionali delle organizzazioni multilocalizzate. In un’economia post-industriale lo sviluppo urbano è condizionato dal ritmo di concentrazione delle attività terziarie e di servizio ad alto contenuto informativo. Tale concentrazione, spazialmente condizionata, dipende a sua volta dalla concentrazione delle reti di comunicazione, delle infrastrutture cioè che garantiscono la circolazione intra e interurbana delle informazioni (“materia prima” e prodotto principale delle attività emergenti).”¹

Larga parte degli investimenti immobiliari che hanno determinato la crescita della qualità urbana e ambientale di Milano è stata indirizzata verso aree di pregio centrali.

L’ ampliamento e lo sviluppo del mercato e della qualità urbana richiede però un cambio di direzione verso il decentramento di funzioni pregiate e di investimenti nelle aree periferiche in grado di creare nuove centralità attrattive e nuovi valori immobiliari in zone fino ad oggi marginali, modificando la struttura piramidale e centralistica dei valori fondiari.

La metropoli milanese, la sua area metropolitana può crescere e conquistare un posto ancora più significativo nell’agone delle città europee e mondiali più attrattive e competitive, solo attraverso la costruzione di nuove importanti centralità: aree ricche di funzioni pregiate, di stimoli innovativi e strutturate attraverso importanti investimenti immobiliari supportati dal contemporaneo sviluppo dell’infrastruttura per la mobilità e il trasporto pubblico.

Questa prospettiva è già stata determinata con chiarezza dal “Ricostruire la Grande Milano Documento di Inquadramento delle politiche urbanistiche comunali”

“I processi di trasformazione intervenuti negli ultimi decenni hanno in gran parte confermato le direttrici storiche dello sviluppo milanese, ma gli interventi più importanti in atto e in corso di realizzazione, hanno aumentato decisamente, rispetto ad altri assi urbani, il ruolo e il peso degli assi nord-ovest (Bovisa) e nord (BicoccaSesto). La strategia di ampliamento del mercato urbano è rivolta ad una maggior articolazione del modello di organizzazione spaziale attuale. Lo strumento principale per conseguire l’ampliamento del mercato urbano è la costruzione di un nuovo modello che comprenda l’asse di sviluppo settentrionale e lo articoli in un sistema a T rovesciata, appoggiata su di un’asta forte di trasporto pubblico che va da Malpensa a Linate”

“Il nuovo modello lega l’asse di sviluppo settentrionale ad una nuova dorsale urbana che ha i suoi estremi principali in Malpensa e Linate, e si sviluppa da sud-est a nordovest: da San Donato Milanese, Rogoredo e Vittoria piega su Garibaldi e Bovisa per aprirsi verso Rho-Pero-Novara e verso Saronno-Malpensa, e sulla quale si innesta l’asse verso nord, attualmente più forte, di Bicocca-Sesto San Giovanni-Monza. Il nuovo modello ha il suo cuore all’interno di Milano ma si articola su di un’area più vasta a disegnare la struttura portante della nuova Grande Milano. Il modello salda il nuovo sistema aeroportuale della regione milanese al programma di rilancio del mercato urbano di Milano e di sviluppo della sua attrattività. Alla nuova dorsale è affidato un doppio compito: garantire un’efficiente relazione tra la città e il sistema aeroportuale, e mettere in gioco nuove aree di maggior dimensione, di miglior accessibilità e di prezzi più competitivi di quelli delle aree centrali. La scelta della dorsale indica una priorità degli investimenti pubblici e privati, ma non esclude che investimenti importanti possano essere realizzati anche in altre zone della città, purché questi investimenti rispondano ai criteri fissati dalla Amministrazione.”

I corollari di questa visione sono il “ritorno della residenza in città”, “il verde e gli spazi aperti”, “le politiche contro il degrado”, “la mobilità sostenibile” fino ad una nuova proiezione della città verso la cosiddetta “Regione Urbana”

“Se la strategia dell’ampliamento del mercato urbano non può che procedere dall’interno di Milano, la dimensione spaziale della strategia si estende al di là dei confini comunali. Ad esempio, il fatto che Milano faccia ormai riferimento ad un sistema aeroportuale che ha l’aeroporto principale al di fuori dei confini comunali, influisce non poco sulle politiche di localizzazione degli investimenti nel segmento dei servizi direzionali. Pertanto, una visione programmatica che sia ristretta alla dimensione comunale non dà alla strategia lo spazio necessario al suo successo e decisioni comunali non concordate ad un livello più generale rischiano di produrre effetti negativi inattesi all’interno del mercato dell’intera regione urbana. Per evitare questi rischi la strategia dell’ampliamento del mercato urbano richiede la costruzione di alleanze e coalizioni di dimensioni politiche, economiche e sociali commisurate alla regione urbana. Nel rispetto delle competenze istituzionali, si tratta di trovare le adatte forme politiche affinché Milano possa integrare le sue strategie con le strategie dei comuni contermini in uno sforzo cooperativo che coinvolga la provincia e la regione”

1 Il comprensorio è costituito dal capoluogo e altri 105 comuni dell’hinterland.

2 In allegato l’elenco dei PII del Comune di Milano al 2007 (Allegato A)

3 In allegato le schede illustrative dei singoli interventi progettati, suddivisi in aree al 11/7/17 2017. (Allegato B)

4 R. Pallottini, Sistema urbano americano e innovazione tecnologica, Gangemi Editore, Roma 1991.

5 F. Migliorini, G. Pagliettini, Città e territorio nell anuova geografia europea, Etas Libri, Milano 1993.

Bibliografia

Ricerca n°5/16-20/11/16 di Assolombarda in collaborazione con il Politecnico di Milano;

F. Migliorini, G. Pagliettini, Città e territorio nella nuova geografia europea, Etas Libri, Milano 1993

Colliers- report sul mercato italiano – Q3, 2017;

Assessorato allo Sviluppo del terrirotio del Comune di Milano, “Ricostruire la Grande Milano”, Milano Giugno 2000;

In “Osservatorio Permanente sulla Pubblica Amministrazione Locale (OPPAL), L’efficienza dei processi concessori”, Rapporto 2008, “Lo sviluppo e la competizione delle città e dei territori”, O. Tronconi;

O. Tronconi, Il sistema di mobilità: verso una gestione manageriale. Strumenti di pianificazione, normativa e tecnologie per il traffic management, Etas libri, Milano 1994;

A. Martelli, attrattività di sistema e fattori geografici: riflessioni su un dibattito in corso, in P. Dubini (a cura di), L’attrattività del sistema paese, Il Sole 24 Ore, Milano 2006;

“European Office Market – 2017”, Bnp ParibasReal Estate, 2017.